“강력한 주택 공급 의지…LH ‘역할 변화’ 후속대책 필요”[9·7 주택공급 확대] 5

[세종=뉴시스]정진형 기자 = 이재명 정부가 5년간 총 135만호 신규 착공을 골자로 한 주택공급 확대 대책을 발표했다.

전문가들은 고강도 수요 억제책이었던 6·27 대출 규제를 뒷받침하는 후속 공급 대책으로 의미가 있다는 평가를 내놓았다. 다만 한국토지주택공사(LH) 직접 시행의 경우 재정적 뒷받침을 포함한 후속 조치 필요성을 제기했다.

국토교통부와 기획재정부는 7일 오후 구윤철 경제부총리 주재로 열린 부동산관계장관회의를 통해 ‘주택공급 확대방안’을 발표했다.

이번에 발표한 이재명 정부 첫 주택 공급 대책에는 ▲LH 직접 시행 착공 ▲도심 내 공공청사·유휴부지·학교용지·노후임대주택 활용 ▲공공 도심복합사업·1기 신도시 정비사업 개선 ▲정비사업 신속 인허가 및 규제 완화 ▲신축 매입임대 14만호 착공 ▲부동산 조사·수사 조직 신설 등 부동산 시장 거래질서 확립 ▲토지거래허가구역 지정권자 확대 ▲규제지역 LTV 40% 강화 등이 담겼다.

◆”단기 억제·장기 공급 양동작전…실수요 방점”

전문가들은 새 정부 출범 초 강력한 공급 의지를 밝혔다는 점에서 의미를 부여했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “이번 대책은 장기적으로는 공급 처방과 단기적으로는 수요 억제책을 동시에 하는 양동작전”이라며 “집권 초기 공급 드라이브는 정책 집행력이 높고 시간이 충분해 실효성 있는 대책이 될 수 있다”고 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “주택 공급 관리 목표를 인허가에서 착공으로 현실화해 계획과 준공 시차의 괴리를 줄이는 전략은 바람직하다”며 “중장기적으로 정부의 강력한 주택공급 의지를 피력해 실수요자들의 내 집 마련 불안감을 다독일 수 있을 것으로 보인다”고 봤다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “실수요를 포괄적으로 억제하는 수요억제형 규제인 6·27대책 이후 이에 따른 수요 이탈을 수도권 외곽으로 흡수하는 공급 측면의 후속 조치”라며 “공공 부문의 공급 역할을 대폭 강화한 것은 분명한 전환의 의미”라고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “공급 확대를 전면에 내세우면서도 금융 규제를 강화해서 실수요 중심이라는 메시지를 분명히 했다는 게 특징”이라며 “세부적인 실행과 속도에 따라 시장의 체감이 크게 달라질 것”이라고 전망했다.

◆”LH 직접 시행, 부채 관건…재정 강화책 필요”

공급 대책의 핵심은 LH가 조성한 공공택지를 민간에 매각하는 대신 직접 시행하는 주택 공급 방식 전환이다. 여기에 민간 건설사가 설계와 시공을 맡는 ‘도급형 민간참여사업’을 도입해 공급하는 주택 유형도 다변화할 계획이다.

이에 대해 전문가들은 LH의 직접 시행을 통해 공공주택 공급 속도를 높이겠다는 방향은 공감하면서도 LH의 누적된 재정적자 규모와 실현 가능성에선 우려를 보였다. 실제 지난해 말 기준 LH의 총부채 규모는 160조1000억으로, 2028년에는 226조9000억원에 달할 것이란 전망이 나온다.

양 위원은 “공공택지 판매 지연과 임대주택 운영 손실 증가로 LH 부채가 늘어나는 상황에서 실질적인 공급은 구조적인 지연에 직면할 수 있다”며 “임대주택 운영 단가 현실화, 장기 미매각 토지 처리, 부채 관리 이행 계획이 수반되지 않으면 상징적 구호에 그칠 수 있다”고 지적했다.

박 위원은 “LH가 땅 장사가 아닌 집 장사로 변신해 직접 공급에 나서는 것은 위축된 민간공급의 공백을 메꾸고 분양가의 거품을 빼서 저렴한 주택을 공급하는 취지”라면서도 “LH 조직의 재정비, 재정 확대와 재무 건전성 강화 방안이 뒤따라야 한다”고 조언했다.

◆”유휴부지 공급은 실행력 중요…가능성 의문”

도심 유휴부지를 비롯한 공공청사, 국공유지 복합 개발, 미사용 용지 용도 전환의 경우 필요한 조치이지만 실현 여부가 중요하다는 평가가 나왔다. 실제 문재인 정부 시절인 2020년 8·4대책에서도 유휴부지를 활용한 수도권 3만3000호 공급 계획이 발표됐으나, 주민 반발과 인허가 문제에 가로막혀 실제 공급으로 이어지지 않은 바 있다.

김 위원은 “유휴부지 활용 등은 공급 잠재력을 키우고 변화하는 인구·사회 구조에 발맞춘 정책이란 점에선 긍정적”이라면서도 “실제 사업화까지는 주민 협의, 도시계획 변경, 예산 문제 등 복잡한 절차가 남아 있어 속도감 있는 실행력이 관건”이라고 짚었다.

양 위원은 “도심 내 유휴부지를 활용한 주택 공급 전략은 입지의 희소성 면에서 중요한 과제이나 실현 가능성 면에서 제약이 많다”며 “노후 공공청사와 국유지 복합개발은 서울 내에서 단 한 건의 착공 사례가 없어서 가능성 여부가 중요할 것”이라고 강조했다.

◆”LTV 규제 적절…서민 주거 안정책 병행 필요”

이번 발표에는 공급 대책과 함께 규제 지역에 대한 LTV 40% 강화, 주택매매·임대사업자 대출 제한, 1주택자 수도권·규제지역 전세대출 2억원 일원화 등 금융 규제도 포함된 데 대해선 6·27대책이 이미 시행되고 있어 시장에 미치는 효과는 제한적이라는 의견과 단기적 투기 수요를 막는 안전장치라는 의견이 엇갈렸다.

함 랩장은 “공급책 외에도 규제 지역의 대출 추가 규제 등 수요억제책을 병행했다는 점을 주목할 필요가 있다”며 “매입과 거주를 분리하거나 한 채 더 사두는 단기 투자수요 억제에 도움을 주면서 당분간 거래 진정상태도 지속할 것으로 보인다. 가을 이사철 수도권 중심의 매매가 상승 움직임도 제한될 것”이라고 전망했다.

김 위원은 “DSR 제도와 6·27 대책으로 인해 금융 추가 규제로 인해 체감되는 부분은 크지 않을 것”이라면서도 “전세대출 한도 축소의 경우 빠른 공급이 전제되지 않으면 월세 전환을 가속해 서민층 부담이 늘어날 가능성이 있다”며 “공급 효과가 체감되기 전까지는 서민 주거 안정 장치를 병행하는 세밀한 접근이 필요하다”고 조언했다.
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